Perché il residenziale resta il pilastro del real estate italiano

I dati di mercato confermano questa evoluzione: una quota sempre più rilevante degli investimenti immobiliari viene destinata al residenziale, a dimostrazione di una maggiore maturità del settore e di una progressiva diversificazione dei portafogli. Nonostante fisiologiche oscillazioni e un graduale riallineamento dei rendimenti, il Living continua a rafforzarsi grazie a fondamentali solidi e a un contesto monetario che ne sostiene l’attrattività.

In Italia, l’evoluzione del residenziale si inserisce in un quadro di profondi cambiamenti demografici e sociali che stanno ridefinendo la domanda abitativa. Milano e Roma rimangono i principali poli del Living istituzionale, ma l’interesse degli investitori si sta progressivamente estendendo anche a città come Bologna, Torino e Firenze. In questi contesti urbani, la limitata disponibilità di immobili di nuova generazione e la domanda costante continuano a esercitare pressione sui canoni, favorendo lo sviluppo di modelli abitativi innovativi.

Tra i format più rilevanti emergono il Build-to-Rent e il Purpose-Built Student Accommodation, segmenti capaci di intercettare esigenze specifiche e di garantire una domanda stabile nel tempo. A questi si affiancano soluzioni ibride che combinano residenzialità e ospitalità, rispondendo a stili di vita sempre più flessibili e dinamici.

Il tema dell’accessibilità economica resta centrale. Secondo il report Savills Italian Living Overview 2025, per acquistare un’abitazione a Milano sono necessari in media 4,4 anni di reddito disponibile, mentre a Roma il valore si attesta a 4,1 anni. Dati ancora competitivi rispetto ad altre capitali europee, ma che mostrano una tendenza al rialzo. Oggi, però, l’affordability non riguarda solo il prezzo: conta sempre di più la qualità dell’abitare, intesa come presenza di servizi, sostenibilità, tecnologia e flessibilità degli spazi.

Il Living si configura così come un vero e proprio ecosistema urbano, capace di rispondere alle esigenze di studenti, giovani professionisti, famiglie temporaneamente mobili e senior. A unire questi target è la ricerca di spazi efficienti, digitalizzati e orientati alla costruzione di relazioni e senso di comunità.

Parallelamente, il processo di istituzionalizzazione del settore continua a rafforzarsi. L’interesse crescente da parte di fondi e investitori conferma il residenziale come asset “Core” nelle strategie di lungo periodo, anche in ottica di diversificazione. Per aumentare ulteriormente la competitività del mercato italiano sarà però fondamentale intensificare la collaborazione tra sviluppatori, gestori e investitori, innalzando gli standard di qualità e trasparenza ai livelli dei principali mercati europei.

In questo contesto, assumono un ruolo chiave:

• un quadro normativo chiaro e stabile

• la disponibilità di dati affidabili

• il supporto del sistema bancario

• una maggiore integrazione dei criteri ESG

Accanto ai segmenti più consolidati, stanno emergendo anche nuove opportunità come il Senior Living e il Co-living, che offrono interessanti prospettive di diversificazione e un impatto positivo sul tessuto sociale urbano.

Le prospettive per il comparto residenziale restano complessivamente positive. La domanda continua a superare l’offerta e le attuali condizioni di finanziamento rafforzano l’attrattività del settore per gli investitori. La sfida dei prossimi anni sarà rendere il Living più accessibile, sostenibile e aperto a una dimensione internazionale, attraverso una collaborazione sempre più strutturata tra pubblico e privato.

Il residenziale non è più una nicchia, ma una componente strutturale dell’economia urbana italiana. La sua crescita dipenderà dalla capacità di innovare modelli abitativi e strategie di investimento, generando valore non solo economico, ma anche sociale, per le città del futuro.

Fonte: Idealista – analisi su settore Living e Savills Italian Living Overview 2025

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