Nuda proprietà: come funziona, prezzi e vantaggi nel 2026

Nuda proprietà: quanto è diffusa in Italia?

Secondo l'analisi dell'Ufficio Studi di idealista relativa al secondo trimestre 2026, gli annunci di immobili in nuda proprietà rappresentavano lo 0,6% dell'offerta residenziale complessiva italiana.

Il dato conferma che si tratta ancora di un segmento circoscritto del mercato immobiliare, anche se la sua presenza cambia sensibilmente a seconda della città.

Tra i capoluoghi analizzati, Trieste registra la maggiore incidenza, con il 3,8% dello stock residenziale rappresentato da annunci di nuda proprietà. Seguono Roma con il 3% e Napoli con il 2,1%.

Percentuali dell'1,8% si registrano a Bari e Cagliari, mentre Livorno raggiunge l'1,7%. Bolzano, Savona, Genova e Milano si collocano invece tra l'1,5% e l'1,6%.

La distribuzione geografica non è quindi uniforme e sembra intrecciarsi con caratteristiche diverse dei singoli mercati, tra cui la struttura demografica e il livello della domanda immobiliare.

Perché la nuda proprietà è più presente in alcune città?

La diffusione della nuda proprietà può essere collegata a diversi fattori.

Da una parte, nei mercati immobiliari caratterizzati da valori elevati, la vendita della nuda proprietà può rappresentare per il proprietario uno strumento per trasformare una parte del patrimonio immobiliare in liquidità.

Dall'altra, la struttura demografica può incidere sulla quantità di immobili proposti con questa formula. In territori caratterizzati da una maggiore presenza di popolazione anziana può infatti essere più frequente incontrare proprietari interessati a monetizzare il valore della casa mantenendo il diritto di abitarla.

Il Consiglio Nazionale del Notariato considera infatti la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto uno degli strumenti patrimoniali che possono consentire a una persona anziana di ottenere liquidità continuando a vivere nell'immobile per tutta la durata del diritto.

Quanto costa una casa in nuda proprietà?

Uno degli elementi che caratterizzano questa tipologia di compravendita è il prezzo inferiore rispetto alla piena proprietà.

L'acquirente non ottiene infatti la disponibilità immediata dell'abitazione: il diritto di godimento rimane in capo all'usufruttuario secondo quanto previsto dall'atto.

I dati del secondo trimestre 2026 mostrano differenze importanti tra i diversi mercati.

Nei capoluoghi analizzati, gli scostamenti più marcati rispetto ai prezzi della piena proprietà si registrano a:

• Trieste: -41%
• Firenze: -38%
• Bologna: -34%
• Torino: -31%
• Bari e Livorno: -29%
• Milano: -26%
• Roma e Cagliari: -24%
• Verona: -21%

In altre città il differenziale risulta più contenuto: Palermo registra -12%, mentre Genova e Napoli si attestano a -11%.

È importante, tuttavia, non considerare lo sconto come una percentuale applicabile automaticamente a qualsiasi immobile.

Da cosa dipende il valore della nuda proprietà?

Il prezzo della nuda proprietà non dipende esclusivamente dal valore di mercato dell'abitazione.

Uno degli elementi fondamentali è rappresentato dalla durata prevista dell'usufrutto.

Nel caso di usufrutto vitalizio, l'età dell'usufruttuario rappresenta quindi un elemento rilevante nella determinazione economica dell'operazione: maggiore è l'orizzonte temporale durante il quale l'acquirente non potrà disporre pienamente dell'immobile, maggiore sarà l'incidenza di questo elemento sulla valutazione.

Anche le caratteristiche della casa incidono sul prezzo: posizione, metratura, stato di conservazione, piano, presenza di pertinenze e condizioni del mercato locale devono essere considerate nella valutazione complessiva.

Per questo motivo non è corretto applicare una percentuale standard di riduzione al valore di un immobile per determinare automaticamente il prezzo della sua nuda proprietà.

Nuda proprietà e usufrutto: qual è la differenza?

Per comprendere come funziona la nuda proprietà è necessario distinguere due diritti differenti.

La nuda proprietà rappresenta la titolarità dell'immobile privata, durante la durata dell'usufrutto, delle facoltà di godimento spettanti all'usufruttuario.

L'usufrutto, invece, attribuisce al titolare il diritto di godere del bene e di trarne utilità nel rispetto della sua destinazione economica. Il Codice Civile disciplina l'usufrutto agli articoli 978 e seguenti.

In una vendita di nuda proprietà con usufrutto, quindi, le due posizioni coesistono:

• il nudo proprietario è titolare della proprietà dell'immobile;
• l'usufruttuario conserva il diritto di utilizzarlo e goderne secondo quanto previsto dalla legge e dall'atto.

Questa distinzione spiega anche perché il prezzo della nuda proprietà sia generalmente diverso da quello della piena proprietà.

Vendere la nuda proprietà: quali sono i vantaggi?

Per il proprietario, la vendita della nuda proprietà può rappresentare uno strumento per ottenere liquidità immediata senza rinunciare necessariamente alla possibilità di continuare a vivere nell'abitazione.

È proprio questa una delle caratteristiche che rendono la formula interessante soprattutto per alcuni proprietari anziani.

Il Notariato evidenzia infatti che la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto permette di monetizzare una parte del valore dell'immobile conservandone la disponibilità per tutta la durata dell'usufrutto.

Naturalmente, prima di procedere è necessario valutare attentamente gli effetti economici e giuridici dell'operazione, comprese le condizioni stabilite nell'atto notarile.

Comprare una nuda proprietà: perché può interessare?

Dal punto di vista dell'acquirente, la principale caratteristica è la possibilità di acquistare la proprietà di un immobile a un valore normalmente inferiore rispetto alla piena proprietà.

Il rovescio della medaglia è che l'acquirente non dispone immediatamente dell'abitazione quando il diritto di usufrutto rimane in capo al venditore o a un altro soggetto.

L'investimento deve quindi essere valutato con un orizzonte temporale coerente con la struttura dell'operazione.

Non si tratta, in altre parole, di un acquisto equivalente a quello di un'abitazione immediatamente disponibile per essere abitata o locata.

Quando la nuda proprietà diventa piena proprietà?

La piena proprietà si consolida quando viene meno il diritto di usufrutto e nuda proprietà e usufrutto si riuniscono nella stessa persona.

Nel caso di usufrutto vitalizio, l'estinzione avviene normalmente alla morte dell'usufruttuario.

Se invece l'usufrutto è stato costituito per un periodo determinato, il diritto termina alla scadenza prevista, secondo le condizioni dell'atto.

Il Codice Civile prevede inoltre specifiche cause di estinzione dell'usufrutto, tra cui la riunione dell'usufrutto e della proprietà nella stessa persona.

Nel caso di più usufruttuari, la situazione deve essere valutata in base a come il diritto è stato costituito e alle specifiche previsioni contenute nell'atto.

Nuda proprietà: cosa succede alla morte dell'usufruttuario?

Quando l'usufrutto è vitalizio, alla morte dell'usufruttuario il relativo diritto si estingue e il nudo proprietario consolida la piena proprietà dell'immobile.

Non si tratta quindi di un nuovo acquisto della casa, ma dell'estinzione del diritto reale che limitava il pieno godimento della proprietà.

La disciplina concreta può comunque variare in presenza di più usufruttuari o di particolari condizioni previste nell'atto.

Nuda proprietà: come funziona per chi vende e per chi compra

La stessa operazione può quindi rispondere a esigenze molto diverse.

Per il venditore, può rappresentare una modalità per ottenere capitale mantenendo, se previsto, il diritto di abitare l'immobile.

Per l'acquirente, può significare acquistare un diritto immobiliare a un prezzo inferiore rispetto alla piena proprietà, accettando però di attendere prima di poter disporre pienamente del bene.

La convenienza dell'operazione dipende quindi dagli obiettivi, dalle condizioni economiche e dall'orizzonte temporale delle parti.

La nuda proprietà è destinata a crescere?

Nel 2026 la nuda proprietà rimane una componente di nicchia del mercato residenziale italiano, ma alcuni fattori potrebbero favorirne una maggiore diffusione nel tempo.

L'invecchiamento della popolazione e la presenza di patrimoni immobiliari concentrati nella casa di abitazione possono aumentare l'interesse verso strumenti capaci di trasformare parte del valore immobiliare in liquidità, mantenendo determinate forme di godimento del bene.

Si tratta tuttavia di una possibile evoluzione del mercato e non di una certezza. La diffusione della nuda proprietà continuerà a dipendere dalle condizioni economiche, demografiche e immobiliari dei singoli territori.

Nuda proprietà: cosa valutare prima di vendere o acquistare

Prima di concludere un'operazione di questo tipo è importante analizzare attentamente diversi elementi:

• valore di mercato dell'immobile;
• età e condizioni dell'usufruttuario, quando il diritto è vitalizio;
• durata dell'usufrutto;
• condizioni di utilizzo dell'immobile;
• ripartizione di spese e oneri tra nudo proprietario e usufruttuario;
• situazione urbanistica e catastale;
• condizioni riportate nell'atto notarile;
• obiettivi economici del venditore e dell'acquirente.

La valutazione dovrebbe essere effettuata sul singolo immobile, senza applicare automaticamente percentuali di sconto ricavate da altri mercati o da medie nazionali.

Nuda proprietà: un segmento da conoscere nel mercato immobiliare

I dati del 2026 mostrano un mercato ancora contenuto, ma caratterizzato da differenze significative tra città e territori.

La nuda proprietà non è semplicemente una casa venduta a un prezzo più basso: è un'operazione nella quale proprietà e godimento dell'immobile vengono separati e che richiede quindi una valutazione diversa rispetto a una normale compravendita.

Per chi vende può rappresentare uno strumento di liquidità; per chi acquista può costituire un investimento con un orizzonte temporale più lungo.

La corretta valutazione dell'immobile, delle condizioni dell'usufrutto e degli aspetti giuridici dell'operazione è quindi fondamentale prima di procedere.

Fonti: idealista.it – Ufficio Studi, dati II trimestre 2026; Consiglio Nazionale del Notariato; Codice Civile.

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