Diritti dell’acquirente prima del rogito: controlli e tutele per comprare casa

Acquistare un immobile è un percorso composto da diverse fasi e il rogito rappresenta soltanto quella conclusiva. Prima di arrivare davanti al notaio, il futuro proprietario può verificare una serie di elementi che riguardano la situazione giuridica, tecnica e amministrativa della casa.

Effettuare questi controlli con anticipo permette di individuare eventuali criticità quando esiste ancora il tempo necessario per approfondirle e, quando possibile, risolverle.

Quali sono i diritti dell’acquirente prima del rogito?

Durante una compravendita immobiliare, l’acquirente dispone di diverse forme di tutela previste dall’ordinamento e dagli accordi contrattuali sottoscritti tra le parti.

Tra gli aspetti più importanti rientrano la possibilità di verificare la titolarità dell’immobile, conoscere la presenza di eventuali gravami, esaminare la documentazione disponibile e accertare la situazione urbanistica e catastale della proprietà.

Assumono inoltre particolare rilevanza le garanzie relative a eventuali diritti vantati da terzi e ai vizi dell’immobile, oltre agli obblighi che venditore e compratore assumono attraverso la proposta e il contratto preliminare.

Proprio per questo, prima di comprare casa è importante non concentrare l’attenzione esclusivamente sul prezzo, ma considerare l’intera situazione dell’immobile.

Cosa controllare prima del rogito: ipoteche e pignoramenti

Tra le principali verifiche prima del rogito rientra quella relativa alla situazione giuridica della proprietà.

Le ispezioni nei Registri Immobiliari consentono di verificare la presenza di ipoteche, pignoramenti o altri gravami che potrebbero interessare il bene.

Il notaio svolge un ruolo centrale in questi controlli e verifica le formalità relative all’immobile prima della stipula.

La presenza di un’ipoteca non rende automaticamente impossibile la compravendita. È però necessario conoscerne l’esistenza e stabilire le modalità attraverso cui il gravame dovrà essere gestito nell’ambito dell’operazione.

L’obiettivo è arrivare al trasferimento della proprietà conoscendo esattamente la situazione giuridica del bene e assicurandosi che le condizioni concordate tra venditore e acquirente possano essere rispettate.

Conformità urbanistica e catastale dell’immobile

Un altro passaggio importante riguarda la verifica della conformità urbanistica e catastale.

I due concetti, pur essendo spesso utilizzati insieme, riguardano aspetti differenti.

La documentazione catastale identifica l’immobile e ne rappresenta, tra le altre informazioni, la configurazione attraverso la planimetria. La verifica urbanistico-edilizia riguarda invece la corrispondenza dell’immobile ai titoli che ne hanno autorizzato la costruzione e le eventuali modifiche effettuate successivamente.

Nel tempo, ad esempio, potrebbero essere stati modificati gli spazi interni, spostati tramezzi o realizzati altri interventi.

Quando la situazione lo richiede, un tecnico abilitato può verificare la documentazione disponibile e ricostruire la storia urbanistica della proprietà.

Individuare eventuali difformità prima del rogito permette di valutarne per tempo la natura e comprendere quali interventi o adempimenti siano eventualmente necessari.

Quali documenti chiedere prima del rogito

La documentazione dell’immobile permette di ricostruirne caratteristiche e storia. Per questo è opportuno raccogliere e verificare i documenti necessari con sufficiente anticipo rispetto alla compravendita.

A seconda della proprietà possono essere rilevanti:

• atto di provenienza, come il precedente rogito, una successione o altro titolo di acquisto;
• planimetria e documentazione catastale aggiornata;
• titoli urbanistici ed edilizi relativi alla costruzione e alle eventuali modifiche successive;
• Attestato di Prestazione Energetica (APE);
• documentazione disponibile relativa agli impianti;
• eventuale documentazione relativa all’agibilità;
• regolamento e documentazione condominiale, quando si acquista un immobile inserito in un condominio.

La documentazione necessaria può variare in base alla tipologia e alla storia dell’immobile. Per questo è importante valutare ogni compravendita singolarmente.

Spese condominiali prima del rogito: cosa deve sapere l’acquirente

Quando si compra un appartamento in condominio, è importante verificare anche la situazione relativa ai pagamenti e agli eventuali lavori deliberati.

Prima dell’acquisto è utile conoscere la presenza di spese condominiali arretrate e consultare i verbali delle assemblee più recenti, soprattutto per individuare eventuali interventi straordinari già discussi o approvati.

L’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato solidalmente con quest’ultimo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Particolare attenzione meritano quindi lavori importanti sulle parti comuni, come facciate, coperture, ascensori o altri interventi che potrebbero comportare costi significativi.

Conoscere la situazione prima del rogito consente alle parti di disciplinare chiaramente anche questi aspetti all’interno della compravendita.

Acquisto casa con mutuo: quali tutele valutare

Quando la compravendita dipende dall’ottenimento di un mutuo, è opportuno considerare questa circostanza già nella fase della proposta o del preliminare.

Una possibile tutela consiste nell’inserimento di una condizione sospensiva collegata alla concessione del finanziamento.

Se formulata correttamente, la clausola collega l’efficacia dell’accordo al verificarsi delle condizioni indicate, riducendo il rischio di assumere un impegno definitivo senza avere ancora certezza sul finanziamento necessario per completare l’acquisto.

La formulazione della clausola, le tempistiche e le conseguenze sulle somme versate devono però essere definite con attenzione.

La banca effettua inoltre proprie verifiche prima di concedere il mutuo, valutando sia il richiedente sia l’immobile offerto in garanzia, anche attraverso una perizia.

Caparra confirmatoria e inadempimento del venditore

Tra le tutele dell’acquirente prima del rogito assume particolare importanza la caparra confirmatoria.

Non si tratta soltanto di una somma anticipata sul prezzo: la caparra svolge anche una funzione di garanzia rispetto agli impegni contrattuali assunti.

L’articolo 1385 del Codice Civile disciplina le conseguenze dell’inadempimento. Quando risulta inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può, se ne ricorrono i presupposti, recedere dal contratto e richiedere il doppio della somma versata.

L’ordinamento prevede inoltre altri possibili rimedi. In determinate circostanze può essere richiesta anche l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, disciplinata dall’articolo 2932 del Codice Civile.

È invece diversa la funzione della caparra penitenziale, collegata al diritto di recesso previsto contrattualmente dalle parti.

Trascrizione del preliminare: perché può tutelare chi compra

Un aspetto da conoscere riguarda la differenza tra registrazione e trascrizione del contratto preliminare.

La trascrizione nei Registri Immobiliari, eseguita attraverso il notaio, può offrire all’acquirente una tutela ulteriore nei confronti di formalità successive riguardanti l’immobile.

In sostanza, produce un effetto prenotativo: determinate trascrizioni o iscrizioni effettuate successivamente contro il venditore non possono pregiudicare il diritto derivante dal preliminare precedentemente trascritto, nei limiti e alle condizioni previste dalla legge.

Questa soluzione può essere particolarmente utile quando tra preliminare e rogito deve trascorrere un periodo significativo oppure quando prima dell’atto definitivo vengono versate somme consistenti.

Chi sceglie il notaio per il rogito?

Nella prassi della compravendita immobiliare, salvo differenti accordi, la scelta del notaio viene generalmente effettuata dall’acquirente, che sostiene i relativi costi.

Il suo coinvolgimento può essere utile anche prima dell’appuntamento fissato per il rogito.

Oltre a predisporre e ricevere l’atto definitivo, il notaio effettua infatti verifiche fondamentali sulla proprietà e può fornire indicazioni sulla struttura giuridica dell’operazione.

In determinate situazioni può inoltre occuparsi del contratto preliminare e della sua trascrizione.

Si può entrare in casa prima del rogito?

Ricevere le chiavi o iniziare a utilizzare l’immobile prima della stipula non rappresenta un diritto automatico dell’acquirente.

Venditore e compratore possono accordarsi per una consegna anticipata dell’immobile, ma è importante stabilire chiaramente le condizioni.

L’accordo dovrebbe specificare finalità dell’accesso, responsabilità, gestione delle utenze e delle spese, durata e conseguenze nel caso in cui la compravendita non arrivasse alla conclusione.

Particolare prudenza è necessaria quando l’acquirente intende iniziare lavori o trasferire mobili e beni personali prima di essere diventato proprietario.

Se il rogito non dovesse essere successivamente stipulato, potrebbero infatti sorgere problemi relativi alle somme investite e agli interventi già effettuati.

Quando vengono consegnate le chiavi dopo il rogito?

Nella situazione più comune, la consegna delle chiavi avviene contestualmente al rogito, secondo quanto stabilito tra le parti.

Prima della firma definitiva è consigliabile effettuare un ultimo sopralluogo dell’abitazione. In questo modo l’acquirente può controllare che la casa si trovi nelle condizioni concordate, che sia stata liberata secondo gli accordi e che non siano intervenute nuove problematiche.

Consegna delle chiavi successiva al rogito

Venditore e acquirente possono anche stabilire che l’immobile venga materialmente consegnato in un momento successivo.

In questa situazione è opportuno indicare chiaramente nell’atto la data entro la quale dovrà avvenire la consegna e le relative condizioni.

Le parti possono, ad esempio, prevedere una penale in caso di ritardo, determinando preventivamente le conseguenze economiche qualora il venditore non lasci l’immobile entro il termine concordato.

A seconda delle caratteristiche dell’operazione può essere valutato anche il deposito del prezzo presso il notaio, secondo le modalità previste dalla normativa.

Definire questi aspetti in maniera formale permette di evitare che una questione importante come la disponibilità effettiva dell’abitazione rimanga affidata esclusivamente ad accordi verbali.

Diritti dell’acquirente prima del rogito: perché le verifiche sono fondamentali

Comprare casa significa assumere un impegno economico importante e il periodo precedente al rogito dovrebbe essere utilizzato per conoscere nel modo più completo possibile l’immobile che si sta acquistando.

Controllare documenti, situazione urbanistica e catastale, eventuali ipoteche, spese condominiali e condizioni stabilite nel preliminare permette di arrivare alla firma definitiva con maggiore consapevolezza.

Non tutte le verifiche competono allo stesso professionista. Agenzia immobiliare, notaio e tecnici abilitati intervengono in ambiti differenti e possono contribuire, ciascuno per le proprie competenze, alla corretta gestione della compravendita.

Conoscere i propri diritti prima del rogito significa quindi non limitarsi alla fase finale dell’acquisto, ma prestare attenzione a tutto il percorso che conduce al trasferimento della proprietà.

Fonti: idealista.it; Consiglio Nazionale del Notariato.

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